【杂志微阅读】农村金融机构应对县域房贷倒挂的纾困与破局之道

我国房地产市场已步入存量调整关键周期，房价波动引发的房贷倒挂问题日益凸显。房贷倒挂是房屋市场评估价值低于未偿还住房贷款余额的现象，本质是房地产周期波动下，资产端价值缩水与负债端刚性约束形成的失衡状态。房贷倒挂既侵蚀居民家庭财富、弱化还款履约意愿，也对金融机构资产质量管控与服务适配能力提出更高挑战，成为制约县域金融生态健康发展、影响居民安居福祉的突出瓶颈，并逐渐成为县域金融的系统性风险隐患。

据坤鼎律所2026年1月发布的《2025年中国房贷断供市场发展研判报告》，2025年上半年，全国房贷断供案例达83.7万起，同比攀升17.2%，因断供被金融机构收回房产超200万套，同比增长40%。结合中国农村金融学会同期测算，2025年上半年，全国房贷断供涉及贷款金额约5800亿元，其中县域地区占比32.1%，对应金额约1862亿元。据中国农村金融学会有关报告显示，截至2025年6月末，全国个人住房贷款房贷倒挂发生率约8.5%，部分农业主导型县域农村金融机构个人住房贷款不良率突破3.86%，远超同期县域银行业该类贷款平均不良率1.23%，房贷倒挂的负面影响已传导至居民消费、乡村振兴及区域金融稳定等领域。相较于城市房地产市场，县域市场韧性弱、价格波动传导滞后，房贷倒挂呈现范围分散、程度差异、影响深远的特征，叠加县域居民以农业生产、小型经营为主要收入来源，收入稳定性不足等现实，纾困工作的复杂性与难度加剧，农村金融机构应立足职能定位，探索贴合县域实际、兼具针对性与可操作性的差异化纾困路径。

农村金融机构深耕县域多年，与当地居民、实体经济深度关联，既是普惠金融核心践行者，也是县域金融稳定的坚定守护者。面对房贷倒挂挑战，农村金融机构不应照搬城市纾困模式，需规避“重形式、轻落地”误区，立足县域产业特点、资产禀赋与居民需求，坚持“纾困与赋能并举、传统与创新融合、风险与效益均衡”原则，探索具有县域特色、贴合自身定位、可落地见效的实操路径，在助力居民化解负债压力、守护安居梦想的同时，实现自身高质量发展与区域金融生态优化的良性循环。

夯实传统纾困根基

筑牢民生保障底线

破解房贷倒挂难题，首要任务是缓解居民阶段性还款压力，守住不发生系统性金融风险的底线。农村金融机构应依托网点优势与群众基础，优化传统纾困模式，细化操作流程，强化精准对接，推动纾困红利直达符合条件的市场主体，明确纾困举措的操作标准与风险边界，确保政策精准、稳健、可持续。

主动触达精准帮扶，破解“服务脱节”痛点。农村金融机构应摒弃“坐等客户申请”的被动模式，成立房贷倒挂纾困专项工作小组，明确岗位职责与分工协作机制。由驻村金融助理牵头，联动乡村服务点、村级组织工作人员，通过电话回访、入户走访、短信提醒、网点公示四种方式全面排查辖区住房贷款客户，重点筛选房屋评估价值低于未偿还贷款余额、还款压力较大的客户，建立名单制管理台账。精准采集客户房屋区位、评估价值、房贷剩余金额、还款方式、家庭收支、还款能力等核心信息，建立“一户一档”，实现精准画像与动态管理；对还款压力大、存在逾期风险的客户，实行“一对一”主动对接，尽快完成沟通并量身定制纾困方案，杜绝信息不对称导致的纾困不及时、不到位问题，确保“不漏一户、不落一人”。

其中的风险防控要点包括：一是严守纾困准入边界，将恶意断供、虚构困难、严重失信主体排除在外，聚焦暂时性资金紧张且还款意愿强烈的客户。二是实行信息交叉核验，联动村集体与乡镇部门核实家庭状况，杜绝虚假申报与道德风险，建立多维度核验机制。三是实施分层帮扶、总量管控，优先支持农户与小微经营者，合理控制纾困业务占比，保障机构经营稳健。

优化利率期限调整，降低居民负债成本。在合规监管框架内，简化住房贷款利率调整、还款期限延长的办理流程，明确办理材料（身份证、房贷合同、合规机构出具的房屋评估报告）、办理时限（如线上3个工作日、线下5个工作日），推行“线上一键申请、线下专人代办”模式，乡镇客户可委托驻村金融助理代办，减少跑腿次数和额外费用。落实差异化纾困政策，对信用良好、还款意愿强但暂时资金困难的客户，合理下调住房贷款利率（0.2～0.5个百分点）、缩短利率重定价周期至6个月；对剩余还款年限不足5年、月供压力集中的客户，在借款人年龄不超过65周岁的政策范围内，适当延长还款期限（最长3～5年），摊薄月供，以“时间换空间”缓解短期压力、降低逾期风险。

其中的风险防控要点包括：一是实行阶段性优惠上限，明确利率下调与期限延长的最高标准，避免长期让利影响可持续经营。二是签订履约承诺，明确约定对逾期、挪用资金等违规行为将恢复原合同条款，强化契约约束。三是合理统筹再贷款额度、优化内部普惠补贴分配机制，依托政策工具与内部资源覆盖让利成本，实现保本微利、长期稳定。

强化信用激励导向，培育理性负债理念。将个人征信与房贷纾困深度绑定，构建“信用越好、帮扶越优”的分层激励体系。可考虑对近3年无逾期、征信优良的房贷倒挂客户，额外下调利率0.1～0.2个百分点或给予6个月阶段性还款宽限；对征信轻微逾期但已整改、还款意愿强的客户，适当降低纾困门槛，避免“一刀切”。同时，常态化开展金融知识宣传，通过厅堂宣讲、乡村讲座、新媒体科普、手册发放等形式，普及房贷政策、征信知识、资产保值技巧与房贷倒挂应对方法，引导县域居民树立理性购房、合理负债理念，从源头规避潜在风险，提升风险防范与自我帮扶能力。

其中的风险防控要点包括：一是按季度复核客户履约情况，动态调整纾困支持力度，对违约客户及时终止优惠政策并做好后续管控。二是以书面告知、线上提示等方式明确纾困不等于免还债务，消除客户政策误读与依赖心理。三是以信用激励为抓手推动乡村信用环境建设，实现金融服务与乡村信用体系共建互促。

聚焦创新赋能拓宽纾困破解路径

传统纾困方式仅能缓解短期还款压力，难以从根本上解决县域房贷倒挂问题。农村金融机构应突破传统思维，结合县域产业特点、资产禀赋，聚焦“可落地、可复制、能见效”目标，探索多元化创新路径，实现“纾困+赋能”双向发力，推动住房金融服务从“被动纾困”向“主动赋能”转型，所有创新举措均应配套流程、风控与相关案例，便于各类农村金融机构借鉴推广。结合县域类型差异，农业主导型县域可重点推广特色资产抵押等适配模式，城乡结合型县域可侧重房产升级与共享产权试点，提升举措精准适配性。

创新资产联动模式，盘活存量资产对冲风险。以“存量资产盘活+信贷风险对冲”为导向，可推出“房贷+资产盘活”联动服务模式，明确实操标准与全流程规范，引导房贷倒挂客户结合房产实际，通过租赁、民宿运营、闲置空间流转等方式盘活存量房产，获取稳定现金流补充房贷还款。农村金融机构可联动县域住建、文旅部门及正规房产中介、民宿运营主体，搭建房产盘活对接平台，提供信息匹配、资质代办、运营指导、收益监管全流程服务。对参与资产盘活、稳定还款6个月以上的客户可给予0.3～0.5个百分点利率优惠或3～6个月还款宽限。

可同步探索“房贷+县域特色资产抵押”置换模式，该模式尤其适配农业主导型县域，可充分发挥县域农业资产禀赋优势。可结合县域农业、林业产业特点，明确宅基地经营权、林权、大型农机具、养殖水面经营权等适配特色资产类型，细化估值标准、抵押流程与风控措施。联合农业农村、林业部门筛选合规估值机构，明确估值方法与频率；简化抵押登记流程，推行“一窗受理、并联办理”，时限压缩至7个工作日；建立风控台账跟踪资产状态，允许客户以特色资产补充抵押，优化负债结构、降低资不抵债风险。比如，山东青州农商行推行“房贷+资产盘活”及特色资产抵押置换模式，客户还款压力平均下降20%以上，房贷逾期率下降1.8个百分点。

其中的风险防控要点包括：一是严控特色资产抵押率上限，资产盘活收益实行专户监管、定向用于房贷还款，确保资金闭环。二是建立评估机构白名单与双重估值复核机制，防范虚假评估与资产权属风险，确保抵押资产合法有效。三是减免资产盘活、抵押登记相关服务费用，通过政银合作分担运营成本，降低客户综合纾困成本。

创新产品服务体系，适配县域多元纾困需求。结合县域居民收入特点、产业结构，可推出三类针对性强、可直接落地的创新房贷产品，明确核心要素、适用场景、操作流程与风控要点，实现不同类型房贷倒挂客户需求全覆盖。其中，房产升级、共享产权产品更适配城乡结合型县域，贴合此类县域房产的流通性与增值潜力。

第一类是“房贷+经营贷”联动产品，重点覆盖返乡创业人员、种植养殖大户、小型商户等群体。此类客户经营收入稳定但短期现金流紧张，可凭近1年无严重逾期的房贷还款记录、相关经营资质，申请将房贷剩余额度的30%～50%转为经营贷。经营贷款利率低于普通经营贷1～1.5个百分点，期限与房贷剩余期限匹配（最长10年），还款方式灵活，资金专项用于生产经营，通过增收缓解房贷压力。比如，河南固始农商行推出“房贷+经营贷”联动产品，累计帮扶2000余户客户，其中1200余户返乡农户经营收入平均提升30%，实现“经营增收、房贷减负”。

第二类是“房贷+房产升级”配套产品，聚焦老旧小区、乡镇存量房产客户（此类房产评估价值偏低，易形成房贷倒挂）。联动政府老旧小区改造、乡镇房产翻新专项补贴资金，参与政府主导改造或翻新的房贷客户可申请该产品，给予0.2～0.4个百分点利率优惠、延长还款期限1～3年，同时协助客户对接施工单位，争取政府补贴，助力房产增值，逐步缓解房贷倒挂压力。

第三类是“共享产权+房贷”试点产品，聚焦房贷倒挂突出、还款能力较弱的低收入家庭、灵活就业人员等群体。可联动县域政府、村集体经济组织搭建共享产权交易平台，明确客户保留60%～70%产权、政府或村集体经济组织持有30%～40%产权的分割比例，以及产权转让、收益分配规则。客户转让部分产权后，可同步减轻对应比例房贷负债，月供压力下降30%左右。后续经济改善后，可按约定价格回购产权，保障住房权益。比如，江苏张家港农商行在乡镇试点“共享产权+房贷”模式，累计帮扶48户困难房贷倒挂客户，客户月供压力平均下降32%，试点期间无逾期情况，成效显著。

其中的风险防控要点包括：一是经营贷严格执行受托支付制度，明确资金流向管控要求，严防资金挪用至非生产经营领域；共享产权应明确规范的回购条件与流程，规避产权纠纷。二是严格审核客户经营流水、收入证明、身份信息等材料，杜绝虚假主体套取纾困政策，建立多环节审核机制。三是坚持试点先行、稳步扩围原则，限定创新产品试点范围与规模，建立风险监测台账，确保风险总体可控。

创新数字化服务模式，提升纾困精准效能。立足县域居民“办事便捷、精准获助”需求，搭建轻量化、易操作的数字化房贷服务平台，无需高额技术投入。一是信息整合与风险分级，平台可整合客户房贷、房屋评估、家庭收支、信用等多元信息，嵌入简易大数据研判模型，自动分级客户还款能力与房贷倒挂风险（低、中、高），智能匹配纾困方案，可较快完成审核落地。二是全流程线上办理，推出“线上估值+线上审批+线上签约”服务，明确各环节时限（如，估值1个工作日、审批3个工作日、签约即时完成），乡镇居民通过手机银行、微信小程序即可办理，破解“办事远、审批慢”痛点。三是政策宣传与线上咨询，在平台开设县域房贷知识专栏，推送纾困政策、应对技巧与产品介绍，开通24小时线上咨询通道，安排专业人员答疑，提升居民政策知晓率与服务获得感。四是数字化风控监测，建立健全风控体系，明确还款逾期率、资产估值变动、客户收入波动等核心监测指标，实时跟踪客户情况，提前1个月预警违约风险，推送风险提醒并调整纾困方案，筑牢风控防线。比如，湖南湘乡农商行升级搭建轻量化数字化纾困平台，上线3个月累计为120余户客户匹配纾困方案，审批效率提升70%、客户跑腿次数减少90%。半年后，房贷倒挂客户违约率从8.2%降至2.1%，客户留存率提升15%。

其中的风险防控要点包括：一是系统设置刚性校验规则，自动核验纾困申请条件，对不符合标准的申请直接驳回，减少人为干预与操作风险。二是对接征信、政务、经营等多源数据，实现客户信息自动比对，对异常数据启动人工复核，防范资料造假与信息失真。三是采用轻量化开发与本地化部署模式控制技术投入，以风控提效、流程减负实现商业可持续，支撑普惠金融落地。

构建协同联动机制

凝聚工作合力

县域房贷倒挂的化解具有系统性、综合性特征，需要政府、企业、居民多方参与，但必须坚持农村金融机构牵头主导、协调各方、集成服务、闭环落地。农村金融机构要充分发挥扎根县域、贴近客户、点多面广的优势，构建以自身为枢纽的“政银企民”协同纾困机制，将外部资源转化为金融服务能力，形成可持续的破解合力。

强化政银协同，以金融机构为主导推动政策落地。农村金融机构可牵头建立常态化政银对接机制，主动对接县域住建、财政、民政、农业农村等部门，推动形成与县域房贷风险化解相适配的政策支持体系。机构层面，主动梳理困难客户名单，开展精准识别与风险评估，将客户纾困需求与地方政策精准对接，推动地方优化房产评估、抵押登记、资产处置等流程，统一估值标准、提高处置效率。同时，在监管框架内推动政策工具与金融纾困产品组合运用，实现政策支持与信贷服务协同发力、直达客户，为房贷倒挂纾困提供稳定的政策与服务保障。

其中的风险防控要点包括：一是明晰政银双方风险边界，政府侧重政策引导、财政贴息与风险补偿，银行负责授信审批、贷后管理与风险防控，不搞无限兜底。二是建立政银信息共享机制与联合风控机制，定期开展风险排查，形成“识别—处置—反馈”的治理闭环。

深化银企联动，以金融机构为枢纽搭建增收纾困平台。农村金融机构应发挥桥梁纽带与主导赋能作用，联动县域优质企业、村集体经济组织，搭建“就业稳、收入稳、还款稳”的联动支持平台。通过利率优惠、审批绿色通道、无还本续贷等专属金融激励，引导和支持企业吸纳房贷倒挂困难家庭劳动力就业，以市场化方式稳定客户现金流与还款能力。同时，由农村金融机构整合评估、法律等专业服务资源，为客户提供高效、低成本的房产估值、法律咨询与资产盘活配套支持，降低纾困过程中的非金融成本，提升整体纾困效能。

其中的风险防控要点包括：一是建立企业就业履约挂钩管理机制，企业定期反馈困难人员就业情况，对未落实就业承诺的机构中止相关金融支持。二是对评估、法律等中介合作机构实行白名单管理，建立准入、考核与退出机制，防范串通造假、乱收费等违规行为。

引导居民主动尽责，以金融机构为主体强化教育与管理。农村金融机构承担客户宣传、政策解读、方案实施的主体责任，可通过多渠道开展金融知识普及，引导居民正确认识房贷倒挂风险，摒弃“等靠要”思想，树立主动沟通、积极履约的理念。银行机构可进一步明确纾困办理标准、流程与材料要求，畅通申请渠道，推动符合条件的客户应享尽享。同时强化信用约束与正向激励，引导客户如实披露信息、积极配合纾困方案、主动优化收支结构并拓宽增收渠道，构建“金融机构主动纾困、客户主动尽责”的长效机制，确保各项纾困举措真正落地见效。

其中的风险防控要点包括：一是建立居民纾困履约档案，全程记录客户信息报送、还款表现、资产盘活等情况，作为信用评价与后续金融服务的重要依据。二是对恶意违约、骗贷等违规失信行为依法采取催收、资产处置、征信报送等措施，维护正常金融秩序。

以化解房贷倒挂问题为契机，农村金融机构需进一步完善县域住房金融服务体系，优化流程、提升质效，打造兼具普惠性、实操性与人文关怀的农村金融服务品牌。立足本地产业特点、居民需求与政府政策，灵活优化举措，通过多元化实践穿越房地产市场周期，化解房贷倒挂矛盾，既守护居民“安居梦”，也筑牢县域金融安全屏障，为乡村振兴与县域经济高质量发展贡献农金力量。（编辑：时磊　时旭）