超22万平方米！智元机器人刷新上海租房纪录

超22万平方米！智元机器人刷新上海租房纪录

上海办公楼租赁史的最大单笔纪录，被一家成立不到四年的机器人公司刷新了。

2026年10月，智元机器人及相关公司签约陆家嘴集团旗下前滩源、前滩尚和御桥智慧谷三个项目，合计租赁面积超过22万平方米。接近智元的知情人士已确认相关租赁信息属实。按市场行情测算，这笔交易年租金约3.5亿元，不含物业费。此前的纪录由鹰角网络在今年8月以约9万平方米持有，智元将天花板抬高了约2.4倍。

22万平方米是怎么拆的：一条从“被看见”到“造出来”的链条

这笔租赁最值得琢磨的地方，不在于面积数字本身，而在于空间被切分的方式。

前滩源约6.3万平方米，前滩尚约7.3万平方米，两者合计13.6万平方米，落在浦东滨江前滩板块。这里是陆家嘴集团深耕多年的商务区，成熟楼宇出租率维持在90%以上。前滩源属于滨江核心区甲级写字楼综合体，紧邻华尔道夫酒店，适合总部办公、客户接待与品牌展示；前滩尚则是街区式低密总部产品，更适配小团队协同研发。御桥智慧谷则落在浦东中外环带，租赁面积约8.8万平方米，占该园区总建筑面积四成以上，定位直指研发、测试与中试的“硬需求”。

三个项目、三套逻辑，拼在一起的画像相当清晰：前滩解决“被看见”，御桥解决“怎么造出来” 。人形机器人企业的空间需求天然分层——总部需要门面与接待能力，研发需要可改造的试验场地和调试车间，中试环节则需要承重、层高和电力配套都与纯办公不同的工业属性空间。把这三种需求装进同一笔租赁里，说明智元在按一张完整的产业地图排布自己的组织，而不是简单租几层楼塞人。有业内人士的判断很直接：前滩的楼做总部接待，御桥的园区做研发测试，这个布局本身就是在为万人团队做准备。

支撑3.5亿年租金的，是一条陡峭到近乎失真的曲线

22万平方米、3.5亿元年租金的决策，放在任何一家成立三年多的公司身上都会显得激进。但智元2026年的经营数据，给这笔支出提供了可被理解的背景。

产能端，智元2024年8月启动规模化量产，2025年底达到5000台；2026年3月第1万台下线，6月1.5万台，9月第2万台交付长隆集团——从1万台到2万台，只用了不到半年。出货量上，Counterpoint Research的数据显示，2026年上半年智元AGIBOT以9700台的出货量位居全球人形机器人第一，市场份额超43%，宇树科技以31%位列第二，前五大厂商合计占据全球出货量的86%。

营收曲线的斜率更为夸张：2023年约30万元，2024年约6000万元，2025年突破10.5亿元，2026年一季度单季收入超过10亿元，一个季度追平了此前一整年。公司联合创始人、总裁兼CTO彭志辉在2026年4月曾表态，“智元独立造血能力较强”，灵犀、Genie等核心业务在剔除早期投入后已实现盈亏平衡。从30万元到单季10亿元，智元只用了三年多。当营收体量以这个速度膨胀时，物理空间的扩张就不再是“提前消费”，而是被业务节奏倒逼出来的刚性动作。

亏损换规模的老问题，在22万平方米上被放大了

但必须把硬币翻过来看。市场普遍认为智元仍处于亏损换规模阶段，2023年至2025年累计亏损2.8亿元。创始团队对此并不讳言，董事长兼CEO邓泰华曾坦言不急于追求正的净利润，着眼点在更远的未来。这个立场在创业公司的语境里完全合理，但它让每年近4亿元的刚性租金支出变成了一根绷得很紧的弦：一旦量产爬坡或交付节奏不及预期，这笔钱就是压在损益表上的实打实的负担。

资本层面的节奏也增加了这层张力。2026年10月，智元启动新一轮融资，金额在10亿至15亿元之间，最新估值定格在500亿元；但这笔融资同时意味着，由于港交所“递表后上市前完成新融资须满120天方可挂牌”的规则，智元原本冲刺年内港股上市的时间表被推后了。高估值、高增长、尚未盈利、上市窗口后移——在这组条件同时成立的情况下签下一张年租金3.5亿元的长约，既是底气的展示，也是一次对现金流管理能力的公开压力测试。

上海写字楼的“新金主”，和纪录背后的结构性换挡

把视线从智元身上移开，这笔交易之所以成为纪录，还有一层市场结构的含义。

2026年第三季度，上海写字楼市场仍在“以价换量”的磨底区间。世邦魏理仕口径下空置率24.4%，戴德梁行口径下20.92%，租金仍在调整通道。但需求端的结构已经发生切换：TMT行业以32.7%的租赁成交占比领跑，游戏、AI、智能科技企业的扩租与新设需求集中释放；莱坊的报告进一步指出，TMT行业超过35%的租赁需求来自AI相关企业。传统主力租户还在收缩，AI和人形机器人企业已经成为核心商务区的新金主。

鹰角网络的9万平方米纪录保持了不到三个月，就被一家机器人公司以2.4倍的体量覆盖。纪录更替的速度本身，比纪录的数字更能说明问题：上海商办市场的需求引擎，正在从上一轮的游戏与互联网，交棒给具身智能与AI。高力国际方面将此轮回暖定性为“结构性行情”，本土科创企业取代外资基金成为大宗租赁与购置的核心力量，而这类租户的决策逻辑已经不再单纯衡量租金高低，更看重产业生态、人才储备与上下游协同。

22万平方米落在前滩与御桥，对这两个板块而言不只是一笔去化数字。2026年上半年全球人形机器人出货量突破2.2万台，智元与宇树两家中国厂商合计占据七成以上份额，行业正从样机验证走向规模化部署的早期。链主企业率先锁定研发中试与总部空间，接下来能不能带动上下游配套和人才在前滩—御桥一带形成具身智能的产业浓度，是这笔纪录级租赁比租金本身更值得追踪的后续命题。3.5亿元一年买下的不只是工位和厂房，而是一张把“研发—中试—展示—量产”串在同一座城市里的物理底图。这张底图画得对不对，两三年后智元交出的出货与营收数据会给出答案。

福利/活动 推荐

2026

【免责声明】文章为作者独立观点，不代表人形机器人联盟立场。如因作品内容、版权等存在问题，请于本文刊发30日内联系人形机器人联盟进行删除或洽谈版权使用事宜。邮箱：1910243310@qq.com。电话：18001728272